富力地产:债台高筑 区域失衡
http://www.zgxsw.xin | 时间:2020-04-07 18:33 | 关注人次[ ] | 字体设置:

轻者为正,重者为负。——巴门尼德

 

随着“开学季”的到来,很多学生都到了交作业的时刻。而对于上市企业而言,进入三月下旬,同样到了“交作业”——发2019财报的时刻。作为中国经济的支柱产业,房地产一直备受关注。当下新冠疫情肆虐,全球经济动荡,房企年报业绩表现如何,成为观察房地产行业乃至整个经济走向的风向标。

 

3月26日,知名房企广州富力地产公布了2019年业绩。作为一家上市15年、“华南五虎”之首的老牌房企,富力的日子过得如何呢?

 

2017年初,富力地产订立协议销售730亿元的目标,其后调升至800亿元,最终实现协议销售818.6亿元。

 

在2018年披露上年度年报时,超额完成销售目标的富力地产未能按捺住内心的喜悦,直接大幅提升2018年的协议销售目标至1300亿元,目标增幅约达6成。时任富力地产董事长助理陈志濠在业绩会上放出豪言:2018销售目标是1300亿元,到2020年实现3000亿元销售目标,年复合增长率达到54%。

 

2018年富力地产顺利完成销售目标,当年实现销售额1311亿元。一切似乎都很顺利。

 

1600亿,这是富力董事长李思廉定下的2019年销售目标。在2019年8月举行的中期业绩会上,李思廉还对全年1600亿元销售目标充满信心。“下半年应该是卖900亿到1000亿左右,全年大概是1500亿到1600亿左右,这个没有大问题。”

 

然而,现实却很无情。根据年报,最终富力地产2019年销售业绩定格在1320亿元,与目标还差着200多亿的距离,完成比例为86.4%。

 

对未完成年度目标,富力并没有解释,仅在年报中称,虽然认识到市场形势严峻并进行调整,但销售相比仍然逊色。

 

不过,从富力2019年业绩报中不难发现,虽然在2019年下半年启动暂停拿地和加大促销力度的战略调整,但市场布局失衡或许是导致富力销售未达预期的主要原因之一。

 

富力2018年土地储备中,排名前三的华北、华南和西北三个区域,占比分别为23.5%、20.5%和19.2%;华东和中南占比分别为9.1%和和12.1%;西南区域土地储备为零。

 

2019年富力销售排名前三的是华北、华东和西北,占比分别为27%、22%和19.8%。从中不难发现,华东区域以不到一成的土储为富力贡献了超过两成的销售额,而且华东区域销售均价比第一名华北区域高出46%。

 

而这种失衡或与富力一贯的拿地习惯有关。亿翰智库华南研究院指出,富力拿地过于依靠非市场化手段。如富力在湾区获取土地的方式主要有两种:一是与政府合作获取低价资源,二是通过城市更新获取资源。但随着湾区市场化程度不断提高,政企合作拿地的机会也越来越少,而城市更新项目又比较耗时耗力,进展缓慢。此外,商办项目过多造成资金沉淀。

 

去年7月,李思廉起草了一份名为《关于要求地区公司确保完成销售任务的通知》的文件,指示公司的工作重点应围绕“促销售、抓回款”开展,且原则上暂停拿地工作。

 

在3月26日业绩会上,李思廉继续表示,富力目前可以说基本上暂时放弃了招拍挂市场,并强调“土储控制在6、7千万平方米是一个合理数字。”

 

但显然数量并不能代替“质量”,特别是在市场环境不断变化的情况下,不出手拿地改善之前市场布局失衡,走回旧改老路,富力2020年销售目标该如何实现呢?

 

对一家销售超1300亿的房企而言,大幅减少拿地背后,业内人士都明白关键在哪?资金链。

 

长久以来,用“高负债”杠杆撬动“高增长”是国内房企的法宝。富力地产同样深谙此道。

 

一点君注意到,富力地产近几年负债率连续攀升。

 

从2015年至2018年,该公司的净负债率分别为124%、160%、170%和184%。截至2019年末,富力地产的净负债率不仅没有下降,而且迅速增长到了198.88%。而在2019年三季度末,其净负债率更是一度升至218.4%。

 

而据中国房地产协会报告,2019年上市房地产企业的平均净负债率为92.52%,富力地产远远超出行业均值。

 

顺周期加杠杆是顺势而为,但现在形势已变化。2018年,万科开始高喊“活下去”;2019年,宏观经济形势更是日趋复杂;2020年,新冠疫情全球蔓延又给经济社会带来新的挑战。

 

在“黑天鹅”乱飞,全球进入不确定时代,“高负债”这一模式显然已不可持续。

 

富力地产管理层已认识到高负债的风险。据参加了同日投资者会议的行业分析师表示,“管理层称预期在今年内可以将净负债率在目前的水平下,再下降15%到185%以内;在3年左右,肯定可以将净资产负债率降到150%以内。”

 

2020年很多房企迎来还债高峰期,“高负债”正成为不少企业不能承受之重。截止2019年底,富力地产有息负债高达1971.4亿元,是股东权益的2.47倍。其中一年内到期债务高达622.7亿元,而同期现金及现金等价物只有229.04亿元,现金对到期债务覆盖比例只有36.78%。

 

偿还债务通常有两个主要途径,一个是借新还旧,一个是通过销售回款偿还。受疫情影响,短期靠销售回款偿债显然杯水车薪。为此,通过发行超短期债券一度成为富力偿还到期债务的主要方式,据不完全统计,2018年富力累计发行9笔超短期融资,2019年发行了4笔,2020年发行了1笔。

 

2019年富力还对部分国内债券进行了处理,财报显示,累计处理的245.5亿元国内债券中,偿还的只有14.3亿元,另外的231.2亿元则通过展期延后了偿还时间。

 

一边强调降负债,想尽快去杠杆;一边面对到期债务,不得不借新还旧……在“房住不炒”的主基调下,开发商近两年的融资渠道已越来越窄,留给富力的腾挪的空间也正越来越小。

 

2月24日,富力地产申请H股境内未上市股份“全流通”方案的材料,已被证监会接收。全流通也就预示着富力可通过抵押融资等操作来获得资本救急,或许真的到了危机时刻。

 

不过,富力方案能否通过仍需观望。

 

富力地产2019年融资成本为6.6%,比2018年的5.7%上升了0.9个百分点。庞大的有息负债不仅吞噬企业利润,而且也对企业流动性造成影响。2019年富力资金成本高达137.3亿元,即便有85亿元做了资本化处理,但体现在财报中的融资成本仍然有56亿元。

 

2017年,从王健林手中收购万达酒店,是富力的高光时刻,和万达、融创一起上了“头条”。然而不久之后,就从高处跌落。近200亿的收购资金,成为公司流动性的难以承受之重。去年7月初,富力进军新能源入股华泰汽车,无疑让其资金链再添压力。

 

富力,这家1994年成立于广州,2005年于港交所上市,曾经与恒大、雅居乐、碧桂园和合生创展并称为“华南五虎”的老牌房企,目前正在虎落平阳。据亿翰智库华南研究院发布的《2019年1-12月广东省典型房企销售业绩TOP50》显示,富力地产在广东的排名已落至29位。

 

2020年对很多行业来说,都将是非常困难的一年。对房地产开发商而言,在新型冠状病毒肺炎影响下,开工、复工、竣工和销售等均受到影响。其中开工和竣工直接影响销售和未来结转,今年前两个月,大多数房企销售额大幅下滑。

 

因为刚刚披露的年报大失水准,2020年,富力给自己定的销售目标为1520亿元,比2019年增加了200亿元。今年前两个月,富力销售额为86.8亿元,也就是说3-12月需要完成1433亿元才能实现目标。这对于2019年月均销售115亿元的富力而言,压力可谓不小。

 

古希腊哲学家巴门尼德说:“轻者为正,重者为负。”面对销售压力、负债率攀升、酒店重资产“拖累”的“三座大山”, 2020年“负重”前行的富力地产会转运吗?

 来源:一点成都  作者:匿名 顾问:文策  
专题报道
习近平中国新发展理念
苍溪县孙坪村党员测评纪实
苍溪县孙坪村党员测评纪实
苍溪县孙坪村党员测评
·【通稿】违法用地问题突出 九名市州长进京
·何树平任广元市委书记(附工作履历)
曝光台
15岁孩子成立“东氏集团”驾豪车多地作案
15岁孩子成立“东氏集
山西一普通借款被敲诈过亿还陷入连环虚假诉讼
山西一普通借款被敲诈
第二十一届中国(余姚)塑料博览会开幕
第二十一届中国(余姚
少林寺进香掏空你的钱袋 坑你没商量
少林寺进香掏空你的钱
图片资讯
习近平中国新发展理念
习近平中国新发展理念
苍溪县疾病预防控制中心一心为人民健康保驾护航
苍溪县疾病预防控制中
今日苍溪县援鄂抗疫医疗队10位队员集结出征
今日苍溪县援鄂抗疫医
中国电子家电企业国际化高峰论坛在余姚开幕
中国电子家电企业国际
民声传递
·苍溪县是谁在剥夺侵占村民依法享有的权益?
·一带一路构建人类命运共同体之我见
·国家如何监管麻将机及党政人员打麻将
·广元市青川县法官杜刚公开支持造假售假、损害
·苍溪县多措并举开展道路客货运输突出违法违规
公检法司
·2020年非法经营借贷以非法经营罪定罪处罚
·发改委刘振秋被双规——全球最大的犯罪集团”
·四川副省长彭宇行疑被策反被查
·旺苍县委原书记刘亚洲违纪违法被开除党籍和公
·江西8名“保护伞”落马 杀人仅判三年半
焦点网谈
·中国纪检监察报刊文2024加大深化惩治群众身边
·学校强行损毁他人巨额财产都是法盲校长霸凌惹
·止暴制乱 幕后黑手必须被斩断
·7月底前 这16省份有一笔钱将发放到位
·两天里5人死亡2人失踪!要引起大家注意
注:凡本网刊载的网民来信和转自其它媒体网站的信息资讯,并不代表本网赞同其观点及对其真实性负责, 如有侵权请与我们联系一经核实立即删改。未经书面授权禁止转载、摘
编、复制或建立镜像。建议您使用1024×768 分辨率、Microsoft Internet Explorer 7.0浏览器以获得本站的最佳浏览效果
版权所有·四川火眼刷新文化传播有限公司 蜀ICP备16009268号-4 公网备: 5101065083016号 地方发展通讯社同盟网站 主编QQ:915360888
本网主编急电:13880331708 本网英文域名:zgxsw.xin 国际第一域名:zgxsw.org 投稿邮箱:915360796@qq.com
本网律师:陶书伟 执业证号:xxxxxxxxxxxxxxxxx 律师咨询电话:13183558165 执业类型:渋法事务专业辩护达人
  • 12321网络不良与垃圾信息举报受理
  • 四川省公安厅信息网络安全报警服务网站
  • 12321网络不良与垃圾信息举报受理中心

  • 分享按钮